Переходит ли право собственности на земельный участок при приобретении в собственность жилого дома, который расположен на этом участке? Можно ли оформить договор ренты в данном случае?

Относительно Вашего запроса сообщаем следующее.

Согласно статье 377 Гражданского кодекса к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, которая необходима для их обслуживания. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на котором они размещены, и частью участка, которая необходима для их обслуживания. Аналогичные положения содержит статья 120 Земельного кодекса.

К сожалению, законодательство не конкретизирует каким именно образом происходит переход права собственности на земельный участок в случае приобретения здания (сооружения), размещенного на нем. Следовательно, покупателю объекта недвижимости необязательно приобретать соответствующий земельный участок или оформлять право пользования им. Де-факто такое право собственности на земельный участок покупатель приобретает и без соответствующего юридического оформления прав на землю путем заключения гражданско-правового договора (купли-продажи, ренты, аренды и т.п.). Однако данная ситуация возможна только при условиях:

1.Собственник земельного участка и размещенного на нем здания (сооружения) является одним лицом, которое и является продавцом (в случае когда продается здание, находящееся на земли государственной или коммунальной собственности для того чтобы покупатель мог приобрести право собственности на земельный участок ее необходимо приватизировать);

2.Не изменяется целевое назначение и размер земельного участка;

В случае если по гражданско-правовому соглашению лицо приобрело здание (сооружение), не урегулировав при этом вопрос права собственности на земельный участок, а собственником земли остается другое лицо (или государство) на практике возникает ряд неурегулированных законодательством проблем, связанных с юридическим оформлением права собственности на земельный участок. При этом, следует добавить, что понятие фактического права собственности на земельный участок является по сути теоретическим и не дает (по причине отсутствия указанных выше условий) покупателю здания (сооружения) реальной возможности распоряжаться участком.

Практически, во многих случаях возникает необходимость оформить право собственности на земельный участок, на котором находится уже приобретено здание (сооружение) путем заключения договора купли-продажи, дарения, мены (часть 1 статьи 82 Земельного кодекса).

Согласно статье 731 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Договором ренты может быть установлена обязанность выплачивать ренту бессрочно (бессрочная рента) или в течение определенного срока.

Договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст.732 ГК).

В случае передачи под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество. Плательщик ренты вправе отчуждать имущество, переданное ему под выплату ренты, только с согласия получателя ренты (такое согласие не требуется в случае перехода права собственности на такое имущество в порядке наследования, правопреемства или выделения доли в общем имуществе.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.
Форма выплаты ренты и ее размер устанавливается договором (в денежной форме, путем передачи вещей, выполнения работ или предоставления услуг).

Рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не установлено договором ренты.

Плательщик бессрочной ренты имеет право отказаться от договора ренты.

Условие договора, согласно которому плательщик бессрочной ренты не может отказаться от договора ренты, ничтожны.

Договором ренты могут быть установлены условия осуществления плательщиком бессрочной ренты отказа от договора ренты.

Договор ренты прекращается по истечении трех месяцев со дня получения получателем ренты письменного отказа плательщика бессрочной ренты от договора при условии полного расчета между ними.
Получатель бессрочной ренты имеет право требовать расторжения договора ренты в случае, если:

1) плательщик бессрочной ренты просрочил ее выплату более чем на один год;

2) плательщик бессрочной ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3) плательщик бессрочной ренты признан неплатежеспособным или возникли другие обстоятельства, которые явно свидетельствуют о невозможности выплаты им ренты в размере и в сроки, установленные договором ренты.

Получатель бессрочной ренты имеет право требовать расторжения договора ренты также в других случаях, установленных договором ренты.

Если договором ренты не установлены правовые последствия расторжения договора ренты, расчеты производятся в зависимости от того, имущество было передано в собственность плательщика ренты за плату или безвозмездно.

Если имущество было передано в собственность плательщика ренты бесплатно, в случае расторжения договора ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выплаты годовой суммы ренты.

Если имущество было передано в собственность плательщика ренты за плату, получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выплаты годовой суммы ренты и стоимости переданного имущества.
Риск случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного безвозмездно под выплату бессрочной ренты, несет плательщик ренты.

В случае случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного за плату под выплату бессрочной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

В случае случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты на определенный срок, плательщик ренты не освобождается от обязанности выплачивать ее до окончания срока выплаты ренты на условиях, установленных договором ренты.