Руководитель предприятия на основании решения общего собрания участников и во исполнение соответствующего договора поручения заключил договор купли-продажи недвижимости на условиях рассрочки платежа. Правомерным ли является заключение руководителем такого договора именно на основании договора поручения? Какие последствия относительно налогообложения повлечет за собой заключения данного договора?

Относительно Вашего запроса сообщаем следующее.

В соответствии с ч.5 ст. 65 ГК руководитель предприятия без доверенности действует от имени предприятия, представляет его интересы в органах государственной власти и органах местного самоуправления, иных организациях, в отношениях с юридическими лицами и гражданами, формирует администрацию предприятия и решает вопросы деятельности предприятия в пределах и порядке, определенных учредительными документами. В соответствии с ч.2 ст. 57 ГК в учредительных документах общества должны быть указаны, среди прочего, состав и компетенция его органов управления, порядок принятия ими решений. В частности, устав субъекта хозяйствования должен содержать сведения об органах управления и контроля, их компетенцию. Как видим, компетенция руководителя общества определяется учредительным документом и, как правило, таким документом является устав (например, ч.1 ст. 143 ГК устанавливает, что учредительным документом общества с ограниченной ответственностью является устав). Как следует из вопроса, в уставе Вашего предприятия, скорее всего, предусмотрены ограничения по заключению руководителем сделок купли-продажи недвижимости, о чем и свидетельствует необходимость принятия участниками решения о покупке объекта недвижимости и предоставление директору разрешения на заключение соответствующего договора.

В данном случае, учитывая уставные ограничения, для того чтобы директор имел полномочия на заключение договора купли-продажи ему достаточно иметь протокол собрания участников содержащий: а) решение о приобретении предприятием объекта недвижимости; б) решение о предоставлении директору разрешения на заключение договора от имени предприятия. Если же из протокола собрания участников не вытекает право директора заключить договор купли-продажи, то соответствующей доверенности, оформленной от имени участников, достаточно для того чтобы директор такой договор заключить мог. Однако в данном случае уставом должно быть предусмотрено, что учредители имеют право выступать, в соответствующих случаях, от имени предприятия (по общему правилу таким представителем является директор).

Относительно договора поручения между участниками и директором, то его заключения в данной ситуации является излишним, равно как и излишней есть ссылка на такой договор в договоре о купле-продаже. Следовательно, в случае, если согласно уставу участники не могут действовать от имени общества и не имеют, соответственно, права поручать третьим лицам действовать от его имени, то такой договор поручения может быть признан недействительным (отсутствие полномочий у доверителя представлять интересы общества). Однако если договор купли-продажи является заключенным и удостоверен нотариусом на основании надлежащим образом оформленного протокола собрания участников (требования к его содержанию см. выше) вопрос о признании поручения недействительным возникнуть не должно.

В соответствии с ч.2 ст. 692 договором купли-продажи может быть предусмотрена рассрочка платежа. В соответствии с ч. 1 ст. 695 ГК договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара с рассрочкой платежа. Существенными условиями договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа является цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Согласно п.1 ст.23 ЗУ «О налогообложении прибыли предприятий» безвозмездно предоставленные товары (работы, услуги) - это:

товары, предоставляемые налогоплательщиком согласно договорам дарения, другим договорам, не предусматривающим денежной или другой компенсации стоимости таких материальных ценностей и нематериальных активов или их возврата, или без заключения таких соглашений;

работы и услуги, предоставляемые плательщиком налога без требования о компенсации их стоимости;
товары, переданные юридическому или физическому лицу на ответственное хранение и использованные им в его производственном или хозяйственном обороте.

Согласно п.1.31 этого же закона продажа товаров – это любые операции, осуществляемые согласно договорам купли-продажи, мены, поставки и другим гражданско-правовым договорам, которые предусматривают передачу прав собственности на такие товары за плату или компенсацию, независимо от сроков ее предоставления, а также операции по безвозмездному предоставлению товаров.

Следовательно, при условии, что договор купли-продажи составлен надлежащим образом и содержит все существенные условия (в частности, четко расписан порядок внесения платежей) приобретение Вашим предприятием объекта недвижимости не является безвозмездным получением имущества, а, следовательно, не подлежит обложению налогом на прибыль.