Предварительный договор аренды

Не секрет, до кризиса 2009г., спрос на аренду в торговых центрах — превышал предложение. Но время внесло свои коррективы — очереди «арендаторов» исчезли практически полностью. Даже более: теперь, арендаторы задают тренд, выбирая себе помещение с отделкой под свои нужды. В этих случаях, имеется необходимость закрепить условия будущих соглашений между двумя сторонами планируемого договора аренды.

...

Зачастую, еще нет юридически ни объекта, ни, соответственно, права аренды, стороны же, взаимодействуя, несут объективный объем реальных расходов. Незаменимым становится предварительный договор (получивший распространение в последнее время).

По общему правилу, это – распоряжение несуществующей вещью, и речь заходит о ничтожности такого договора (с учетом ст. 209, 168 Гражданского кодекса).

Чаще судебная практика склоняется к выводу, что невозможность существования формы права на объект (к тому же, заведомая) — может быть основанием признания ничтожности предварительного договора. Фактически же, суды в таких случаях руководствуются критерием «исполнимости предварительного договора», что и несет основное значение.

Существует еще противоположная позиция, когда полагают, что «исполнимость» не должна оцениваться, так как является вопросом действия договора.

Такой договор — не может быть признан недействительным по ссылке на общую норму статьи 168 ГК. Оценивая, при этом, волю сторон, суд иногда обнаруживает основания для применения статьи 170 ГК.

Последнее, о чем упомянем здесь — это о проблеме «неопределенности» предмета договора. В момент заключения предварительной договоренности, сам объект аренды может быть не достроен, или не проведена техническая инвентаризация (окончательные характеристики – неизвестны). Пунктом 3 ст. 607 ГК вносится требование указать данные, относящиеся к объекту аренды (а индивидуализация объекта – одно из существенных условий). Поэтому, стороны должны согласовать характеристики в предварительном договоре аренды (п. 3 ст. 429). Индивидуализация принимается судом во внимание как при оценке предварительного договора, так и на стадии исполнения такового (т.е., заключения основного договора).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - обратитесь в форму онлайн-консультанта справа! Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!