О порядке государственной регистрация права аренды недвижимости и последствиях нерегистрации

Государственная регистрация права аренды – еще одно нововведение, необходимое для получения недвижимости в аренду. В статье будет рассмотрен порядок государственной регистрации права аренды и что за собой влечет отказ от такой регистрации.

Если говорить о государственной регистрации права аренды объекта недвижимости, следует четко разграничить государственную регистрацию договора и государственную регистрации прав аренды. Так, ГКУ, согласно статье 793, предусматривает, что договоры аренды недвижимости на срок три и более года подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При этом государственная регистрация производится путем внесения нотариусом соответствующей информации в Государственный реестр сделок в соответствии с Временным порядком государственной регистрации сделок, утвержденным постановлением Кабмина №671 от 26.05.2004 г. Но в 2010 году в законодательстве произошли изменения, которые теперь требуют не только нотариального удостоверения и государственной регистрации договора аренды сроком на три и более года, но и государственной регистрации самого права аренды.

Так, со вступлением в силу 16.03.2010 г. новой редакции Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. №1952-IV установлен обязательный порядок регистрации права на временное использование недвижимости, в том числе и на условиях аренды (регистрация права аренды).

Следует обратить внимание, что государственная регистрация прав аренды объекта недвижимости проходит по иной процедуре, чем государственная регистрация договора. Осуществляют такую государственную регистрацию прав аренды органы БТИ по процедуре, предусмотренной Временным положением о порядке государственной регистрации прав собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюста от 07.02.2002 г. №7/5. Обратиться в БТИ должен арендатор, поскольку именно он выступает правополучателем в данном случае.

Нельзя не сказать о том, что при строгом прочтении положений названных выше нормативных актов, предусматривающих обязательную государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества, совсем не следует, что такая обязанность возникает только при условии заключения договора на срок три и более года. Однако в ситуацию вмешался Минюст, который в Методических рекомендациях по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, утвержденных приказом Минюста от 13.10.2010 г. №2500/5, указал на следующие нюансы:

• во-первых, государственной регистрации до 01.01.2012 г. подлежат только те права пользования объектами недвижимости, которые возникают на основании договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее трех лет. Соответственно, если договор заключается менее чем на три года, то ни сам договор, ни право аренды регистрировать не нужно. После 01.01.2012 г. госрегистрации будет подлежать только право пользования. Договор регистрироваться не будет. Из такой логики в данный момент исходят и БТИ;
• во-вторых, обязательной государственной регистрации подлежат вещные права, возникшие на основании договоров, заключенных после 16.03.2010 г. В то же время право пользования, возникшее по договору, заключенному ранее этой даты, можно зарегистрировать добровольно;
• в-третьих, поскольку ГКУ в отношении жилья устанавливает особый режим регулирования связанных с ним договорных отношений (правила аренды жилья закреплены статьями 810-826 главы 59 ГКУ, нормы относительно государственной регистрации права аренды пользования объектом недвижимости не распространяются на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды) жилья.

Теперь несколько слов о возможных негативных последствиях не регистрации права аренды на объект недвижимости. По замыслу законодателя, государственная регистрация права аренды нужна для того, чтобы защитить их перед третьими лицами, поскольку тогда можно избежать возникновения спорных ситуаций, например, когда правообладатель действует недобросовестно и предоставляет аналогичное право еще одному лицу, создавая таким образом спорную ситуацию. Однако действующее на данный момент законодательство каких-либо негативных последствий не регистрации права аренды не предусматривает. На том основании, что право пользования не зарегистрировано, не может быть признан недействительным и договор аренды, по которому оно возникло. Дело в том, что если все требования ГКУ по заключению договора аренды недвижимости, в частности по его нотариальному удостоверению и госрегистрации, выполнены, то оснований для признания договора недействительным нет.

Не поставит отсутствие государственной регистрации права аренды под сомнение и расходы (валовые расходы) арендатора, поскольку действующее законодательство не связывает момент возникновения права пользования с моментом его регистрации. Ситуация может измениться после 01.01.2012 г., когда от наличия государственной регистрации права аренды действительно будет зависеть признание либо непризнание права пользования на объект недвижимости и соответственно расходов арендатора.